Copropriété et indivision

Question

Je voudrais savoir si la réduction des voix en AG de copro (article 22) s'applique dans le cas suivant. La copro contient 3 lots. Lot 1 : appartient à 3 frères en indivision 4800 tantièmes. Lot 2 : appartient à leur tante 4327 tantièmes. Lot 3 : appartient à la tante (quote-part 50%) et aux 3 frères (quote-part 50%), 873 tantièmes pour le lot 3. Si au vote les 3 frères sont d'accord entre eux, mais en désaccord avec la tante. Les frères (l'indivision) détiennent 5236,5 tantièmes. Gagnent-ils à la majorité simple (Article 24), à la majorité absolue (article 25) ? Ou est-ce que la réduction des voix s'applique ? Cette décision de la cour de cassation me fait penser que non, vu que les voix rattachées au lot 3 et au lot 1 ne sont pas aux mains des même personnes (lot 1 : 3 frères, lot 3 : tante + 3 frères) :  "L'appréciation du caractère majoritaire pose également des difficultés en cas de communauté d'intérêts. A titre d'exemple, la réduction des voix ne s'applique pas au gérant d'une SCI qui a conféré, par donation à ses enfants, la nue-propriété de plusieurs lots et qui exerce un mandat de vote pour l'ensemble desdits lots (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-14.180). Ou encore lorsqu'un époux est seul propriétaire d'un lot et en indivision avec son conjoint pour un autre lot (CA Lyon, 19 oct. 1994, n° 93/0044. En d'autres termes, la réduction de l'article 22 ne s'applique que lorsque les voix rattachées aux lots concernés sont entre les mains d'une même personne. " De plus pour les petites copropriétés des règles dérogatoires s'appliquent. Si j'ai bien compris ces règles, à la majorité simple (article 24), l'avis des 3 frères s'impose puisqu'ils ont la majorité des tantièmes. Pouvez vous confirmer ?

Maître <span class='text-uppercase'>KITENGE</span> · Accepted Answer

Vos points sont globalement exacts : l'article 22 ne s'applique pas ici car aucun copropriétaire ne possède à lui seul plus de 5 000 tantièmes, et le mandataire du lot 3 (C) doit effectivement s'abstenir en cas de désaccord persistant au sein de cette indivision.

Cependant, attention : pour le calcul de l'article 25-1, l'abstention est comptabilisée comme un vote "contre" la majorité absolue, mais cela n'empêche pas le recours immédiat au second vote (article 24) puisque vous dépassez le tiers des voix (3 334 tantièmes).

Dans ce second vote à la majorité simple, les abstentions ne comptent plus du tout, permettant ainsi aux 4 800 voix des frères (A) de l'emporter face aux 4 327 de la tante (B).

Merci d'indiquer que la question est résolue.

Maître <span class='text-uppercase'>KITENGE</span> · Answer

La réduction des voix de l'article 22 ne s'applique pas ici car les titulaires des lots ne sont pas strictement identiques : l'indivision (3 frères) est une entité distincte de l'indivision (Tante + 3 frères), conformément à la jurisprudence que vous citez.  Dans cette situation, la réduction des voix ne s'applique pas, car les voix rattachées aux lots 1 et 3 ne sont pas entre les mains des mêmes personnes. Les frères détiennent 5236,5 tantièmes, ce qui leur permet de l'emporter à la majorité simple (article 24) contre la tante. Ainsi, leur accord entre eux leur confère la majorité nécessaire pour décider. En résumé, les frères peuvent voter ensemble et l'emporter, sans que la réduction des voix ne soit applicable. Merci d'indiquer que la question est résolue

Xavier29 · Answer

Merci beaucoup pour votre réponse. Un doute subsiste car je ne suis pas certain que le lot 3 soit en indivision entre la tante et les 3 frères.
A l'origine d'après les documents notariés, la tante et notre père ont hérité de la "moitié indivise" du lot 3. Les 3 frères ont ensuite hérité du père à son décès, en indivision entre les 3 frères (ça c'est sûr).
Se pourrait-il que l'indivision des 3 frères constitue un copropriétaire du lot 3, la tante elle étant copropriétaire unique pour sa quote-part ?
Dans ce cas les 5236,5 tantièmes sont dans les mains d'un seul copropriétaire : l'indivision des 3 frères.
Qu'en pensez vous ?

Maître <span class='text-uppercase'>KITENGE</span> · Answer

Votre analyse est correcte : le lot 3 est détenu par une indivision globale regroupant la tante et les trois frères, mais ces derniers forment un "sous-groupe" indivis qui pèse pour 50 % des voix du lot.

Puisque la tante et l'indivision des frères possèdent chacune exactement la moitié des tantièmes du lot, aucune décision ne peut être prise sans l'accord des deux parties, créant un blocage total en cas de désaccord.

Merci d'indiquer que la question est résolue.

Xavier29 · Answer

Merci pour votre réponse.
Donc si j'ai bien compris (dites moi si je me trompe sur un ou plusieurs des 4 points suivants) , dans notre copropriété :
1- il y a 3 copropriétaires, chacun vote à l'AG de copro :
> A : l'indivision des frères (via son mandataire) pour le lot 1 (4800 tantièmes),
> B : la tante pour le lot 2 (4327 tantièmes),
> C : l'indivision tante + 3 frères (via son mandataire) pour le lot 3 (873 tantièmes), par principe de l'indivisibilité du lot : la tante étant propriétaire de la "moitié-indivise du lot 3". Idem pour les 3 frères. Note : nous recevons un unique avis de taxe foncière pour le lot 3.
2- on ne peut donc pas considérer que la majorité des tantièmes sont entre les mains des frères car les lots ne sont pas entre les même mains, donc pas de réduction des voix prévue par l'article 22. Aucun des copropriétaires n'a la majorité des tantièmes
3- si la tante n'est pas d'accord avec les 3 frères (réunion d'indivisaires préalable avec PV), le mandataire du lot 3 doit voter abstention.
4- donc au vote à l'article 25, la majorité absolue n'est pas atteinte (4800 voix POUR, 4327 voix CONTRE, 873 voix ABSTENTION). Mais plus d'un tiers des voix a voté POUR, donc l'article 25-1 permet un nouveau vote à la majorité simple (article 24). Résultat : A : 4800 "Pour", B : 4327 "Contre", C : abstention.
La résolution est adoptée, pas de blocage.

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Sujet initié par Xavier29, il y a 2 jours - 763 vues

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